Planujesz zakup mieszkania na osiedlu, które jest w trakcie budowy? Zanim podpiszesz umowę deweloperską z przedstawicielem dewelopera, upewnij się, że nie zawiera ona niekorzystnych dla Ciebie zapisów. Na co trzeba zwrócić uwagę?
Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich
Klauzule niedozwolone to postanowienia mające niekorzystny wpływ na prawa i obowiązki konsumenta. Mogą one znajdować się między innymi w umowie deweloperskiej, gdyż regułą jest, że jej przygotowaniem zajmuje się firma deweloperska. Na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dostępny jest rejestr klauzul niedozwolonych.
Czego zatem nie powinna zawierać umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę podczas jej analizy? Przykładem klauzuli niedozwolonej może być:
- informacja o dopłacie, gdy powierzchnia nieruchomości będzie większa, niż zakładano pierwotnie. Dla kupującego taki zapis jest ryzykowny – może się okazać, że po wybudowaniu mieszkania deweloper będzie żądał od klienta wysokiej dopłaty;
- ograniczenie odpowiedzialności firmy deweloperskiej. W skrajnych przypadkach deweloper może tak skonstruować wzór umowy deweloperskiej, że będzie odpowiadał jedynie w wyjątkowych sytuacjach;
- uzależnienie ukończenia inwestycji deweloperskiej od podwykonawców, z którymi współpracuje firma deweloperska. To niedopuszczalne, bo potencjalny klient z reguły nie ma wpływu na to, kto jest podwykonawcą dewelopera.
Lista klauzul niedozwolonych jest długa. Jeżeli chcesz uniknąć problemów na późniejszym etapie, więc niekiedy nawet dokładne przeczytanie umowy to za mało. Dla pewności przed podpisaniem dokumentów, warto zdobyć opinię specjalisty, czyli prawnika od nieruchomości.
Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej
W przypadku umowy deweloperskiej strony nie mają pełnej dowolności – tzw. ustawa deweloperska wskazuje, jakie elementy umowy są obowiązkowe. Należą do nich między innymi:
- określenie stron umowy,
- informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości,
- określenie standardu prac wykończeniowych, które będzie miał obowiązek wykonać deweloper.
Jednak nie tylko brak niektórych obowiązkowych elementów powinien budzić niepokój – również nieprecyzyjne zapisy mogą doprowadzić do nieporozumień. Przykładowo kierując się wizualizacjami przygotowanymi przez dewelopera, możesz błędnie założyć, że właśnie tak będzie wyglądało Twoje przyszłe mieszkanie. Aby uniknąć niedopowiedzeń, zapisy w treści umowy deweloperskiej powinny być dokładne i nie pozostawiać pola do interpretacji.
Rzetelność i kondycja finansowa firmy deweloperskiej
Skoncentrowanie się wyłącznie na treści umowy deweloperskiej to zdecydowanie za mało – pułapki czekają również w innych miejscach. Dokładnie warto sprawdzić samą firmę deweloperską, która zajmuje się realizacją inwestycji. Może się okazać, że jest ona zadłużona, ma problem z wierzycielami i kwestią czasu jest złożenie przez nią wniosku o upadłość. Jak sprawdzić dewelopera?
Wypłacalność dewelopera można zweryfikować w Krajowym Rejestrze Sądowym. To rejestr, w którym ujawnia się informacje o ogłoszeniu upadłości. Zajrzeć warto też do baz dłużników. Zbierają one dane o nierzetelnych finansowo podmiotach gospodarczych. Na korzyść dewelopera przemawia z kolei jego członkostwo w organizacjach branżowych, na przykład Polskim Związku Firm Deweloperskich.
