Kredyty frankowe pozwoliły na sfinansowanie wielu transakcji na rynku nieruchomości. Frankowicze nabywali mieszkania na kredyt w celu zaspokojenia potrzeb rodziny albo w celach inwestycyjnych. Często kredytobiorcy zadają sobie pytanie, czy wynajęcie mieszkania kupione za kredyt frankowy może wpływać na sposób rozpatrzenia sprawy przez sąd? Czy można pozwać bank po wynajęciu mieszkania? Czy wynajem mieszkania prowadzi do uznania kredytobiorcy za przedsiębiorcę?
Na wyżej postawione pytania nie można udzielić jednej ogólnej odpowiedzi. Przedstawię zatem trzy najbardziej typowe sytuacje z praktyki sądowej.
Kredytobiorca nabył mieszkanie dla zaspokojenia potrzeb rodziny, a następnie je wynajął
Klasyczna sytuacja, w której rodzina decyduje się na zakup pierwszego mieszkania, a po kilku lub kilkunastu latach w związku z powiększeniem rodziny decyduje się na nabycie kolejnego większego mieszkania. Jest to sytuacja typowa i nie powinna ona w żaden sposób rzutować na ocenę działania kredytobiorcy. Naturalnym jest, że wraz z powiększaniem się rodziny powstaje potrzeba nabycia większego mieszkania. Teoretycznie pierwsze mieszkanie mogłoby zostać sprzedane, jednakże nie zawsze byłoby to optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia ekonomicznego. Wzrost kursu franka szwajcarskiego wpływał na wysokość kredytu, a to obniżało potencjalny zysk ze sprzedaży mieszkania. Ponadto w czasie kryzysu ekonomicznego po roku 2008 r. ceny mieszkań na rynku nieruchomości nie zachęcały do ich sprzedaży. W takich okolicznościach wynajęcie mieszkania było logicznym i uzasadnionym działaniem.
Kredytobiorca miał już jedno mieszkanie i zdecydował się nabyć drugie mieszkanie
Zamożniejsi lub lepiej sytuowani kredytobiorcy często decydowali się na nabycie dodatkowego mieszkania, którego cena zostałaby pokryta kredytem. Działanie takie wymaga większego wysiłku argumentacyjnego niż sytuacja opisana powyżej. Nabycie drugiego mieszkania nie stanowi jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. W tym wypadku można przedstawić szeroką argumentację prawną na poparcie stanowiska o niebiznesowym charakterze transakcji. Ponadto dodatkowe mieszkanie mogło też stanowić formę zabezpieczenia rodziny. W drugim mieszkaniu z czasem zamieszkać mogło dziecko kredytobiorców. Rozwiązanie teki zmierzało zatem do zaspokojenia potrzeb rodziny, a nie było nastawione na czerpanie zysków.
Ponadto w praktyce występowały też sytuację, w których ośrodek życiowy rodziny był w dwóch różnych miejscach zamieszkania (małżonkowie pracowali w dwóch różnych miastach), co również uzasadniało nabycie drugiego mieszkania. Ponownie bowiem działanie takie zmierzało do zaspokojenia potrzeb rodziny, a nie było podyktowane biznesowym charakterem.
W opisanych sytuacjach okresowe wynajmowanie mieszkania nie powinno stanowić przeszkody do unieważnienia umowy kredytu. Działania kredytobiorców były podyktowane dobrem rodziny, a nie zyskami.
Kredytobiorca miał już kilka mieszkań i nabył kolejne mieszkanie w celach inwestycyjnych
W trzecim przypadku istnieje ryzyko, że sąd uzna kredytobiorcę za przedsiębiorcę. Nabywanie kolejnych mieszkań w celach inwestycyjnych może bowiem zostać zakwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej. Jednakże nawet w takiej sytuacji kredytobiorca nie jest pozbawiony słusznych argumentów w sporze z bankiem. Frankowicz nie będzie mógł jednak skorzystać z ochrony przewidzianej w prawie konsumenckim. W pozwie niezbędne stanie się położenie silnego akcentu na bezwzględną nieważność umowy kredytu i to niezależnie od przepisów ustanawiających ochronę konsumencką. Umowy kredytów frankowych naruszały bowiem przepisy powszechnie obowiązujące w takim stopniu, że można je zakwalifikować jako nieważne na zasadach ogólnych (m.in. kwestia naruszenie art. 69 Prawa bankowego, obejście przepisów prawa, naruszenie natury stosunku zobowiązaniowego oraz zasady swobody umów).
Podsumowanie
Wynajmowanie mieszkania nie stanowi samo w sobie przeszkody do pozwania banku. Frankowicze wynajmujący mieszkanie mogą skutecznie zakwestionować ważność umowy kredytu w sądzie. Zasadne jest jednak wcześniejsze przeanalizowanie stanu faktycznego sprawy i celu jaki przyświecał nabyciu mieszkania. Rzetelną ocenę stanu sprawy i szans na powodzenie w sądzie może dokonać prawnik specjalizujący się w kredytach frankowych.
Artykuł przygotowany przez adw. Marcela Migałę z Kancelarii Migała, zajmującej się kredytami frankowymi.
