Najem w systemie TBS - kto może wynająć, ile kosztuje i czy da się zostać właścicielem

We Wrocławiu coraz więcej osób pyta o mieszkania od TBS - zwłaszcza o warunki, koszty i różnice wobec spółdzielni. Zainteresowanie rośnie, a spółka systematycznie wyjaśnia zasady w serii „TBS mówi jak jest”. To ważne nie tylko dla tych, którzy pilnie szukają dachu nad głową, lecz także dla tych, którzy chcą zrozumieć, jak działa budownictwo społeczne w praktyce.

• We Wrocławiu pierwszeństwo mają określone grupy - kto może liczyć na mieszkanie od TBS
• Jak TBS Wrocław ustala czynsz - mechanizm uśredniania i przykładowe stawki

We Wrocławiu pierwszeństwo mają określone grupy - kto może liczyć na mieszkanie od TBS

Mieszkania budowane i wynajmowane przez TBS są skierowane do osób, które nie chcą lub nie mogą zaciągać długoterminowego kredytu hipotecznego i jednocześnie mieszczą się w ustawowych limitach dochodowych. We Wrocławiu lista kryteriów lokalnych rozszerza ustawowe warunki i ma ułatwić dostęp osobom, które na rynku komercyjnym często są wykluczone. W ogłoszeniach TBS wskazuje zawsze wymagane progi dochodowe oraz inne warunki rekrutacji. Wśród dodatkowych kryteriów znajdują się między innymi:

• rozliczenie podatkowe PIT za rok poprzedzający złożenie wniosku w Gminie Wrocław,
• zwolnienie lokalu należącego do Gminy Wrocław przed podpisaniem umowy z TBS,
• orzeczona niepełnosprawność,
• rodziny wielodzietne - rodzic lub rodzice wychowujący samotnie 3 lub więcej dzieci,
• wiek - osoby mające w dniu złożenia wniosku 60 lat lub więcej.

Przy każdym ogłoszeniu znajdziemy też informacje o przewidywanym czynszu, wysokości partycypacji, wymaganej kaucji oraz o tym, które koszty eksploatacyjne będą rozliczane oddzielnie. Warto sprawdzić te dane przed złożeniem wniosku, bo dokładne limity i skład opłat są podane dla konkretnego mieszkania.

“Zależało nam na tym, aby każdy zainteresowany wynajęciem mieszkania w tym systemie miał dostęp do pewnych, sprawdzonych i wiarygodnych informacji”
— Łukasz Maślanka z TBS Wrocław

Jak TBS Wrocław ustala czynsz - mechanizm uśredniania i przykładowe stawki

Czynsz w systemie TBS jest regulowany ustawowo i składa się z kosztów eksploatacji i remontów oraz z kosztu spłaty zobowiązań związanych z budową. Prawo przewiduje też limity maksymalne wyrażone jako procent wartości odtworzeniowej lokalu - stawka nie może być wyższa niż 4% lub 5% tej wartości, w zależności od sposobu finansowania inwestycji. Ważne fakty dotyczące stawek we Wrocławiu:

• średnia stawka w zasobach TBS Wrocław to 17,85 zł/mkw.; dla większości najemców (ok. 88% mieszkań) obowiązuje stawka 17,35 zł/mkw.,
• ustawowy pułap to obecnie 34,61 zł/mkw. (przy 4%) oraz 43,26 zł/mkw. (przy 5%),
• od 2022 roku TBS Wrocław nie zmieniał stawek czynszu - ewentualne zmiany dotyczyły opłat niezależnych od spółki (np. dostawca wody).

Urządzenia prawne i ekonomiczne sprawiają, że czynsze w zasobach TBS są zwykle wyraźnie niższe niż stawki rynkowe. Przykładowe wyliczenie miesięcznych kosztów dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. wygląda tak:

• czynsz przy średniej stawce: około 900 zł,
• opłaty niezależne (woda, ogrzewanie, ścieki, wywóz odpadów): ok. 300–400 zł,
• łączny koszt miesięczny orientacyjnie: 1200–1300 zł.

Wskaźnik wartości odtworzeniowej mkw. dla Wrocławia ogłaszany jest przez Wojewodę Dolnośląskiego; ostatnia aktualizacja to 10 383 zł/mkw. z dnia 1 kwietnia 2025 r. (wartość obowiązuje do 30 września 2025 r.).

Różnica w porównaniu ze spółdzielniami i wspólnotami polega na tym, że TBS ujmuje koszty całościowo i uśrednia je na poziomie całego zasobu. Spółdzielnie z kolei prowadzą oddzielną ewidencję kosztów dla poszczególnych nieruchomości, co przekłada się na inny sposób kalkulacji stawek.

Sekcja praktyczna i informacje o kontakcie z TBS Wrocław

• partycypacja wymagana przed podpisaniem umowy może sięgać do 30% kosztów budowy konkretnego mieszkania; jest to wkład waloryzowany i zwrotny,
• kaucja zabezpieczająca w TBS Wrocław zwykle wynosi jedną miesięczną stawkę czynszu,
• biura obsługi TBS Wrocław znajdują się pod adresami Stanisława Przybyszewskiego 102-104 oraz Tylna 14; pracownicy są dostępni od poniedziałku do piątku w godzinach 7:30–15:30, z wydłużonym czasem pracy w środy do 17:30; spotkania z zarządem odbywają się w środy w godzinach 15:30–17:30 w biurze przy Przybyszewskiego 102-104. Osoby zainteresowane mogą też przesłać pytania na adres mailowy spółki.

Praktyczne uwagi dla osób rozważających najem w systemie TBS

Warto zebrać podstawowe dokumenty przed aplikacją - m.in. rozliczenie PIT za rok poprzedni i potwierdzenia dotyczące sytuacji rodzinnej lub zdrowotnej, jeśli będą uprawniać do preferencji. Przygotować trzeba też środki na partycypację oraz kaucję. Dla wielu osób największą zaletą jest stabilność i niższy niż rynkowy czynsz przy zachowaniu standardów nowych inwestycji - jednocześnie trzeba pamiętać, że model TBS nie przewiduje dojścia do własności mieszkania. Jeśli decyzja o wynajmie jest na poważnie, przydatne będzie uczestnictwo w spotkaniu z pracownikami spółki lub bezpośredni kontakt z Biurem Obsługi Lokali - wtedy można wyjaśnić szczegóły dotyczące konkretnego ogłoszenia i oszacować rzeczywiste koszty na podstawie podanych tam danych.

na podstawie: UM Wrocław.