Umowa dożywocia - co trzeba wiedzieć

Umowa dożywocia jest szczególnym typem umowy cywilnoprawnej uregulowanym w kodeksie cywilnym. Jej istotą jest przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości przekazuje ją nabywcy, a w zamian otrzymuje gwarancję opieki, mieszkania oraz środków utrzymania aż do końca życia.

Ze względu na to, że rozwiązanie to ma zarówno swoje zalety, jak i pewne ograniczenia, przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Jak go znaleźć?

• Każdy adwokat musi być wpisany do Krajowego Rejestru Adwokatów i Aplikantów Adwokackich. Rejestr jest publiczny i dostępny online - mówi mecenas Agnelika Panas z Kancelarii Adwokackiej Haśko Panas we Wrocławiu. - Można w nim sprawdzić między innymi aktualny status danego adwokata - wykonujący zawód, niewykonujący zawodu, zawieszony, skreślony z listy. Sprawdzenie czy dana osoba widnieje w rejestrze i jaki ma status pozwala zweryfikować, czy dana osoba jest uprawniona do świadczenia pomocy prawnej - dodaje.

Na czym polega umowa dożywocia

Umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości przez jej właściciela na inną osobę, która w zamian zobowiązuje się zapewnić mu określone świadczenia na czas życia. Do zawarcia takiej umowy konieczna jest forma aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy powoduje nieważność czynności.

Przedmiotem umowy może być różnego rodzaju nieruchomość. Może to być dom jednorodzinny, mieszkanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także prawo użytkowania wieczystego. Istotne jest jednak, aby stan prawny nieruchomości był prawidłowo uregulowany.

Obowiązki wynikające z umowy

Osoba, która nabywa nieruchomość w ramach umowy dożywocia, zobowiązuje się do spełniania określonych świadczeń wobec dożywotnika. Zakres tych obowiązków strony mogą ustalić samodzielnie, dopasowując je do swojej sytuacji i potrzeb.

Najczęściej obejmują one:

• zapewnienie miejsca zamieszkania
• wyżywienie i codzienne utrzymanie
• pomoc w chorobie oraz dostęp do opieki medycznej
• pokrycie kosztów pogrzebu

Wszystkie ustalenia powinny zostać dokładnie opisane w akcie notarialnym, aby w razie sporu możliwe było skuteczne dochodzenie swoich praw.

Różnice między umową dożywocia a darowizną

Umowa dożywocia bywa często mylona z darowizną, jednak obie instytucje znacząco się od siebie różnią. W przypadku darowizny dochodzi do nieodpłatnego przekazania majątku i co do zasady nie powstaje obowiązek zapewnienia darczyńcy utrzymania. Natomiast przy umowie dożywocia nabywca przyjmuje na siebie konkretne zobowiązania wobec zbywcy.

Różnice występują również w zakresie prawa spadkowego. Nieruchomość przeniesiona w ramach umowy dożywocia co do zasady nie jest doliczana do masy spadkowej przy ustalaniu zachowku, tak jak ma to miejsce w przypadku darowizny.

Wady umowy dożywocia

Choć umowa dożywocia może stanowić skuteczny sposób zabezpieczenia przyszłości, nie jest rozwiązaniem pozbawionym ryzyka. Jednym z problemów może być niewywiązywanie się przez nabywcę z przyjętych obowiązków. W takiej sytuacji dożywotnik ma możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Należy również pamiętać, że przeniesienie własności nieruchomości może ograniczać możliwość jej późniejszej sprzedaży lub wykorzystania jako zabezpieczenia kredytu.

Zmiana lub rozwiązanie umowy

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość ingerencji sądu w treść umowy dożywocia w wyjątkowych sytuacjach. Jeżeli relacje pomiędzy stronami ulegną znacznemu pogorszeniu i wspólne funkcjonowanie stanie się niemożliwe, sąd może zamienić obowiązek utrzymania dożywotnika na świadczenie pieniężne w formie renty.

W szczególnych przypadkach możliwe jest również rozwiązanie umowy dożywocia.

Procedura zawarcia umowy

Zawarcie umowy dożywocia wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Dokument sporządzany jest w formie aktu notarialnego, a notariusz przygotowuje jego wypisy oraz dokonuje zgłoszenia zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Z czynnością tą wiążą się określone opłaty, w tym taksa notarialna oraz opłaty sądowe. Ich wysokość zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis zmian do księgi wieczystej. Dzięki temu nowy właściciel zostaje ujawniony w księdze, a prawo dożywocia zostaje wpisane i podlega ochronie prawnej.