Plan ogólny Wrocławia uchwalony. Radni zmienili go w 28 miejscach

Na jednej mapie spotkały się przyszłe drogi, tereny zielone, ogrody działkowe i miejsca pod zabudowę. Rada Miejska Wrocławia przyjęła plan ogólny, ale wcześniej naniosła do projektu 28 poprawek. Dokument wyznacza ramy dla kolejnych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy. Dla wielu właścicieli działek oznacza to, że sam brak planu miejscowego nie będzie już wystarczającą podstawą do budowy.

Plan ogólny został przyjęty po dwóch dniach obrad. Pierwsza część sesji odbyła się 24 sierpnia, gdy radni zgłosili liczne propozycje zmian. Po głosowaniach planiści zaktualizowali dokument, a Rada Miejska dwa dni później przegłosowała jego ostateczną wersję.

• Trasa Czeska, zieleń nad Odrą i niższa zabudowa na Sołtysowicach
• Brak planu miejscowego nie wystarczy do uzyskania „dewuzetki”
• Ogrody działkowe zachowane, tereny poprzemysłowe z nową funkcją

Trasa Czeska, zieleń nad Odrą i niższa zabudowa na Sołtysowicach

Przyjęte poprawki dotyczą zarówno rozległych obszarów, jak i konkretnych osiedli. Wśród najważniejszych znalazły się:

• wyznaczenie Trasy Czeskiej w wariancie zgodnym z przebiegiem zapisanym w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego z 2010 roku,
• zmiana przeznaczenia terenów na północnym brzegu Odry, między Lasem Rędzińskim a Autostradową Obwodnicą Wrocławia, ze stref gospodarczych na zieleń i rekreację,
• ograniczenie Obszaru Uzupełnienia Zabudowy, czyli OUZ, przede wszystkim w rejonach z historyczną zabudową kwartałową,
• obniżenie dopuszczalnych parametrów zabudowy wielorodzinnej na Sołtysowicach, między innymi przy al. Poprzecznej, ul. Sołtysowickiej i ul. Wojaczka.

W przypadku Sołtysowic maksymalna wysokość budynków została zmniejszona z 25 do 12 metrów. Z kolei dla Trasy Czeskiej planowane jest rozpoczęcie procedury sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który ma zabezpieczyć przebieg drogi.

Ograniczenie OUZ objęło między innymi Ołbin, Nadodrze, Kleczków, okolice pl. Grunwaldzkiego, Huby, Przedmieście Świdnickie, Gajowice i Powstańców Śląskich. To właśnie ten obszar będzie decydował o tym, gdzie w przyszłości będzie można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, potocznie nazywaną „dewuzetką”.

Brak planu miejscowego nie wystarczy do uzyskania „dewuzetki”

Plan ogólny nie unieważnia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przyszłe MPZP będą jednak musiały mieścić się w ramach wyznaczonych przez dokument. Dotyczy to między innymi funkcji terenu, dopuszczalnej wysokości zabudowy i jej intensywności.

Podobne zasady obejmą decyzje o warunkach zabudowy. Dotychczas właściciel terenu bez MPZP mógł próbować uzyskać „dewuzetkę” na podstawie odrębnej procedury. Po przyjęciu planu ogólnego będzie to możliwe tylko na obszarze OUZ i przy zachowaniu parametrów określonych dla danej strefy.

Dla mieszkańców i właścicieli nieruchomości oznacza to, że przy planowaniu inwestycji trzeba będzie sprawdzać nie tylko obowiązujący MPZP, lecz także ustalenia planu ogólnego. Sam fakt, że dla działki nie uchwalono jeszcze planu miejscowego, nie przesądzi już o możliwości rozpoczęcia nowej zabudowy.

Dokument dzieli Wrocław na niemal 10 tysięcy stref planistycznych. Obejmuje miasto z około 80 tysiącami budynków i 110 tysiącami działek ewidencyjnych.

„Plan ogólny wprowadza «strefowanie» miasta w sposób, który wymaga uważnej lektury i zrozumienia od każdej osoby, która analizuje dokument” – powiedział wiceprezydent Wrocławia Grzegorz Roman.

Jak dodał, przy tak dużej skali nie da się zadowolić wszystkich. Jego zdaniem prace nad dokumentem polegały na szukaniu rozwiązań uwzględniających interes całego miasta.

Wydział Planowania Przestrzennego pracował nad planem przez ponad dwa lata. Wiceprezydent Roman podziękował również mieszkańcom za udział w konsultacjach oraz urzędnikom za przygotowanie dokumentu.

Ogrody działkowe zachowane, tereny poprzemysłowe z nową funkcją

Plan ogólny zastąpił Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego z 2018 roku. Tamten dokument dzielił Wrocław na 101 jednostek urbanistycznych. Nowy akt prawny posługuje się znacznie bardziej szczegółowym podziałem, obejmującym prawie 10 tysięcy stref.

Zmieniło się także podejście do części terenów. Jedną z najbardziej widocznych różnic jest rezygnacja z wcześniejszych założeń dotyczących przekształcania części ogrodów działkowych na cele inwestycyjne. Zostały one objęte ochroną jako element błękitno-zielonej infrastruktury.

„60% wniosków, złożonych przed projektowaniem planu ogólnego dla Wrocławia dotyczyło utrzymania ogrodów działkowych” – zauważył prof. Łukasz Mikuła z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, urbanista, prawnik i ekspert Instytutu Miast i Regionów.

Drugą zmianą wskazaną przez poznańskiego eksperta jest zapisanie nowych funkcji dla części terenów poprzemysłowych. Dotyczy to rejonów dawnej stoczni Zacisze oraz ulic Tarnogajskiej i Lotniczej. Obszary te przewidziano jako strefy wielofunkcyjne z możliwością zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Przemiany tych miejsc zaczęły się wcześniej, między innymi na podstawie specustawy mieszkaniowej.

Wnioski do planu ogólnego można było składać od maja do sierpnia 2024 roku. Wpłynęło ich ponad 9 tysięcy. Podczas konsultacji projektu, prowadzonych w kwietniu i maju 2026 roku, zgłoszono około 11 tysięcy uwag. Urząd uwzględnił w całości lub częściowo 77 procent z nich, a następnie dokument trafił pod obrady Rady Miejskiej.

Prof. Mikuła ocenił, że plan zachowuje wartościowe rozwiązania ze Studium i tworzy spójną podstawę dla miejskiej polityki przestrzennej.

„Solidna i metodycznie bardzo dobrze przygotowana podstawa do prowadzenia miejskiej polityki przestrzennej” – stwierdził ekspert.

Uchwalony plan nie jest dokumentem niezmiennym. Rada Miejska będzie mogła w przyszłości go modyfikować, jeśli zmienią się potrzeby i uwarunkowania rozwoju Wrocławia.

na podstawie: Urząd Miasta we Wrocławiu.