Wrocław trzecią siłą na mapie biur - popyt rośnie, nowe projekty wciąż nieliczne

We Wrocławiu rośnie apetyt na biura: firmy powiększają przestrzeń i coraz częściej wracają do pracy na miejscu, choć deweloperzy wciąż nie nadążają z nową podażą. Reporter obserwuje, jak liczby i puste metry kształtują szanse najemców i inwestorów.

• Wrocław w liczbach i jak tłumaczą to eksperci
• Pustostany, stawki i okno negocjacji dla najemców
• Nowe biurowce i przemiany funkcji istniejących obiektów

Wrocław w liczbach i jak tłumaczą to eksperci

Na koniec I kwartału 2025 r. zasoby biurowe we Wrocławiu osiągnęły 1,36 mln m kw. W tym roku pierwsze trzy miesiące przyniosły wynajęcie 43,8 tys. mkw., czyli o ponad połowę więcej niż rok wcześniej. To sygnał, że firmy - zwłaszcza z branży IT i sektora usług dla biznesu - znowu zwiększają zapotrzebowanie na stałe miejsca pracy.

“W pierwszym półroczu 2025 roku w Warszawie do najemców trafiło około 300 tys. mkw. biur, podobna ilość, jak rok wcześniej. W strukturze regionalnego popytu wybija się Kraków, którego udziałem był w ostatnich miesiącach największy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie. Na krakowskim rynku biurowym, do połowy tego roku zakontraktowane zostało przeszło 170 tys. mkw. powierzchni, we Wrocławiu podpisane zostały umowy na ponad 80 tys. mkw. biur, a w Trójmieście chłonność rynku przekroczyła w tym czasie 50 tys. mkw.”
Mateusz Strzelecki, Partner - Head of Tenant Representation w Walter Herz

Firmy częściej wybierają renegocjacje niż przeprowadzki - to tańsze i mniej ryzykowne rozwiązanie. Tam, gdzie trzeba przekonać pracowników do powrotu na miejsce, najemcy szukają nowoczesnych, wielofunkcyjnych biur z dodatkowymi usługami - gastronomią, strefami relaksu czy salami konferencyjnymi.

Pustostany, stawki i okno negocjacji dla najemców

Jednocześnie we Wrocławiu wskaźnik pustostanów wzrósł do 20,4 proc. - to oznacza około 278,3 tys. mkw. dostępnej od ręki powierzchni. Wyższy poziom wolnych biur daje najemcom siłę przetargową - możliwość renegocjacji warunków, lepszego dopasowania powierzchni i poprawy standardu.

“Mimo zauważalnej poprawy aktywności najemców, na wrocławskim rynku biurowym nadal dostępna jest znaczna ilość wolnej powierzchni. Warto jednak podkreślić, że utrzymujący się popyt ze strony firm potwierdza odporność Wrocławia jako jednego z kluczowych rynków regionalnych w Polsce. Obecna sytuacja rynkowa stwarza najemcom wyjątkowo korzystne warunki do renegocjacji umów, poprawy warunków najmu oraz podniesienia standardu zajmowanej powierzchni. To okno możliwości może utrzymać się jeszcze przez co najmniej dwa lata”
Paweł Boczar, szef wrocławskiego biura CBRE

Czynsze za najlepsze biura klasy A w centrum wzrosły do 16 EUR za mkw. miesięcznie, napędzane popytem na wysokiej jakości lokale oraz wysokimi kosztami budowy i wykończenia. Jednak w mniej atrakcyjnych lokalizacjach stale rosnące pustostany wywierają presję na obniżki stawek.

Nowe biurowce i przemiany funkcji istniejących obiektów

Podaż nowych biur jest ograniczona - w kraju w budowie pozostaje około 320 tys. mkw., z czego 190 tys. mkw. w największych miastach regionalnych i 130 tys. mkw. w Warszawie. We Wrocławiu do użytku ma trafić w tym roku dodatkowe 23,6 tys. mkw. w dwóch projektach, a w realizacji są tylko dwa nowe biurowce - Swobodna SPOT I (14,5 tys. mkw.) oraz The Park 2 (9,5 tys. mkw.).

Zmiana funkcji starszych budynków również wpłynęła na podaż. Częściowe przekształcenia obiektów takich jak Sky Tower, Wratislavia Tower czy Renaissance Business Centre w mieszkania lub hotele realnie obniżyły pulę tradycyjnych powierzchni biurowych.

“Po pandemii rynek biurowy bardzo się zmienił, a właściciele biurowców stanęli przed wyzwaniem dostosowania ich do nowych oczekiwań najemców. Chcąc zachęcić pracowników do powrotu do biura, firmy najczęściej szukają powierzchni w nowoczesnych, wielofunkcyjnych budynkach, które obok biur oferują także usługi gastronomiczne, fitness, przestrzenie rekreacyjne czy sale konferencyjne”
Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska

Dla Wrocławia oznacza to mieszankę szans i wyzwań - z jednej strony rosnący popyt i poprawa aktywności najemców, z drugiej ograniczona podaż nowych projektów i rosnące pustostany w starszych lokalizacjach. To okres, w którym firmy decydują, czy inwestować w rozbudowę biur, czy wykorzystać rynkowe negocjacyjne przewagi.

na podstawie: Urząd Miasta we Wrocławiu.